事故物件の売却にリフォームは必要か

事故物件を高く売りたい場合、リフォーム後に売却する選択肢があります。リフォームによって資産価値が高まりますが、改修箇所や費用には注意が必要です。
ここでは、事故物件のリフォームが重要な理由やポイントを解説します。

事故物件の定義

事故物件は、自死や他殺、孤独死などによって人が死亡した不動産を指します。物理的な不具合や欠陥は見当たらないものの、心理的な抵抗感が強い（心理的瑕疵がある）ため、入居・購入する方は限られるのが実情です。

事故物件は一般の不動産より需要が少なく、市場価格より大幅に安くなってしまうケースも珍しくありません。売却する際は、買い手の心理的なハードルを下げつつ、物件の資産価値を高める工夫が求められます。

事故物件はリフォームで
資産価値があがる

通常の不動産よりも買い手が少ない事故物件ですが、リフォームによって資産価値を高めることが可能です。事故物件になる前の水準ほどではないものの、事件・事故の痕跡を消せるため、心理的な抵抗感は緩和できます。

ただし、リフォームが必要な箇所・範囲は物件の状態によります。部分改修でよい場合もあれば、全面リフォームが求められる場合もあります。事故物件を取り扱う不動産業者と相談し、適切なプランを提案してもらいましょう。

事故物件にリフォームが
必要な理由

心理的な抵抗感を軽減する

事故物件を売却前にリフォームすれば、買い手の心理的な抵抗感を和らげることが可能です。事故物件は心理的な抵抗感から購入をためらう方は多く、事件・事故発生時の状況のままでは、なかなか売れないのが実情です。

リフォーム後も告知義務がなくなるわけではありませんが、心理的な抵抗が和らげば、買い手の購入意欲を高められます。

市場価値の向上

事故物件をリフォームすると、市場価値が高まる可能性もあります。リフォームは、古くなった内装や設備を一新できるため、物件に付加価値を加えられます。居住性や快適性も改善されますので、物件評価がアップすることも考えられます。

ただし、市場価値を高めるにはリフォーム内容が重要です。予算にも注意しつつ、リフォーム内容を決めていきましょう。

告知義務に伴う印象改善

事故物件には告知義務がありますが、リフォームによって印象を改善することが可能です。告知義務はネガティブな印象を与えやすく、買い手の購入意欲にも大きな影響を及ぼします。

しかし、リフォームを実施すれば事件・事故の痕跡をなくせます。買い手の事故物件に対する印象も改善されるでしょう。

事故物件のリフォームで
押さえるべきポイント

内装の全面的な改修

事故物件をリフォームする際は、内装の全面的な改修も検討しましょう。事件や事故が発生した部分のみの改修も可能ですが、かえって違和感が残る可能性があります。浮いてしまうと、買い手の心理的な抵抗感も高まるため、内装は全面改修を前提にしましょう。
壁紙はもちろん、必要に応じて床や畳なども交換をおすすめします。

水回りや設備の刷新

トイレや浴室、キッチンなど、水回り設備もリフォームしておきましょう。水回りは劣化が早く、古くなった設備は水漏れなどトラブルが起きる可能性が高めです。
設置から相応の年数が経ったものや、使い勝手が悪いものは交換しましょう。水回りの交換費用は設備のグレードによるため、予算オーバーしないように注意が必要です。

外観や共用部分の修繕

事件・事故の痕跡が外観や共有部分にも残っている時は、売却前にリフォームしておきましょう。外観・共用部分は物件の印象にも関わるため、古さや傷みが見られる場合もリフォームが適切です。

外観などを一新すれば見栄えがよくなり、買い手の心理的な抵抗感も軽減できます。内装と合わせてリフォームするとよいでしょう。

お祓いやお清めの実施

リフォームが完了したら、お祓い・お清めも行いましょう。事故物件売却時のお祓い・お清めは、必須ではないものの、買い手の心理的な抵抗感の緩和に繋がります。

お祓いなどは近隣のお寺や神社に依頼できます。事情を説明し、売却前に対応してもらいましょう。不動産業者によっては、寺社を紹介してもらえる可能性もあります。

事故物件リフォームの相場

事故物件のリフォーム費用は、リフォームの内容や実施箇所によって異なります。
以下は床などの貼り替えにかかる費用の一例です（※1）。

• クロスの貼り替え：1㎡あたり1,000〜2,000円
• クッションフロアの貼り替え：1㎡あたり
  2,000〜4,500円
• フローリングの貼り替え：1㎡あたり
  3,000〜4,000円
• 畳の交換：1畳あたり8,000〜12,000円

水回りや外観リフォームの費用相場は次のとおりです（※2）。

• キッチン：100〜150万円
• 浴室：100〜120万円
• トイレ：30〜40万円
• 洗面所：20〜30万円
• 外壁：90〜120万円

設備のグレードによっては、上記の価格よりも高くなる可能性があります。
増改築やフルリフォームの場合、1,000万円を超えることも考えられます。どこまでリフォームするか、慎重な判断が必要です。

リフォーム費用を
抑えるためのコツ

事故物件のリフォーム費用を抑えたい場合、複数のリフォーム業者から見積もりを取りましょう。リフォームは相応の費用がかかるものの、業者によって設備の価格や工事費用が異なります。同等のリフォームでも、費用が大きく変わる可能性がありますので、相見積もりを取って業者を選びましょう。

ただし極端に安い業者は注意が必要です。なぜ安いのか理由を聞いておきましょう。

設備のグレードを下げることも費用節約に繋がります。特に水回り設備は、グレード次第で数十万円も変わる場合があります。設備は快適性にも影響しますが、予算が限られる時は、グレードが低い設備の導入も検討しましょう。

リフォーム不要で専門業者へ買い取ってもらうことも
可能

事故物件をリフォームするお金がない、リフォームせずに手放したい時は、専門業者の買い取りも選択肢に入れましょう。事故物件の取り扱いが得意な業者であれば、リフォーム不要で売却できる可能性があります。

買取業者によっては、不動産買い取り後に自社でリフォームを行っています。売却前のリフォームが不要ですので、数百万円かかるリフォーム費用を節約できます。

また、買い取りなら買い手を探す必要もありません。一般的な仲介と比べ、事故物件を短期間で手放すことが可能です。業者によって対応スピードは異なりますが、数日で買い取りしてもらえる場合もあります。